家を買う!これを抑えれば絶対後悔しない(2)

家を買う!これを抑えれば絶対後悔しない(2)

前回は資産価値について、耐用年数という観点で考えてみることをお伝えしました。
前回の記事をまだ読んでいない方はぜひ読んでください。

家を買う!これを抑えれば絶対後悔しない(1)

今回はこちらです。

3.資産価値 -土地のあれこれ-

土地の問題としてだいたい気にするポイントは、ざっとこのあたりでしょうか?

日当たり・方角
治安
生活の利便性
交通の利便性
閑静かどうか

南側に高い建物が将来的に建設予定だと知ったら、日当たりが悪くなることを考えますよね。
富士山が綺麗に見えるから購入したのに、同じ方角にある空き地に、高い建物が建ったり、パチンコ屋さんができたら……。
またその土地は以前どのようなところだったのか、例えば工場の跡地であることがわかったら、
小さなお子さんがいるご家庭でしたら、躊躇する方もいらっしゃるかも知れません。
近隣に大きな都市計画があって、今とは風景が一変するかも知れないとしたら、どのように変わるのか気になることでしょう。
そこで、気に入った物件が見つかったら、どのような用途地域に属しているのか確認してみましょう!
第一種低層住居専用地域に戸建を購入し、隣接する地域も同じ第一種低層住居専用地域だとしましょう。
近くには大型スーパーがありませんが、「きっとそのうちできるんじゃないかしら」と期待して購入したらどうなるでしょう?
いつまでも大型スーパーはできません……生活の利便性に不満が出てくるかも知れませんね。

以前住んでいた近隣に大手不動産販売会社の手がけたブランドマンションがありまして、
地上15階、地下1階、総戸数385戸という規模も大きなもの。
南北に長くV字に配置されており、2013年に竣工しました。
川の両サイドに植えられた桜が時期になるととても綺麗で静かなところなのですが、実はここ、準工業地域です。
東隣の敷地はもともと研究施設のものでしたが、一見あまり使用されていない荒んだ有様でした。
しかし、2016年早々に建設工事が始まり、あれよあれよと言う間に同年秋にはここに
なんと、4階建てのマンションのような外観の新しい研究施設が完成したのです。
こちらの研究施設の建設計画が届け出されたのは2015年で、マンションの分譲中にはなかった計画です。
残念ながらマンションの南東側に位置しており、
南北に長いマンションなだけに、東向きの住戸は午前中2階あたりまでは日陰になっている所も少なくありません。


http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kanko/area_ree/youto_seigen.pdf
気に入った物件があれば、その区市町村の用途地域を確認してみましょう。

ご参考までに、私が暮らしている板橋区の用途地域はこちらです。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/files_toshikeikaku/chiikichiku.pdf 

閑静かどうかについては、建ぺい率と容積率がカギを握ります!

建ぺい率とは何でしょうか。
ズバリ、土地の面積をどのぐらい住居として使えるのかという割合です。
ですので、閑静な住宅街がお好みでしたら、建ぺい率の低い地域を探すことが一つの方法です。
例えば、閑静な住宅街が希望だとして、建ぺい率が20%の地域に一階部分が40㎡のマイホームを構えようとします。
そうすると、土地はどのぐらい必要なのかといいますと、200㎡です!!!!
よほどお金にゆとりがないと難しいのですが、
隣家との間隔がゆったりと確保された広いお庭の閑静な住宅街であることに間違いはないでしょう!
では、容積率とは何でしょうか。
敷地面積に対する延床面積の割合です。
例えば50㎡の敷地に、1階30㎡で2階20㎡、トータル50㎡の建物だとすれば、その容積率は100%ということです。
戸建が集まる地域では、一般的に建ぺい率が50%、容積率が100%というところが多いようです。
建ぺい率と容積率とで、閑静である度合いがどのくらいなのか目安になりますね!

そして、気に入った物件があれば、その区市町村のHPで都市計画があるかどうかチェックしてみましょう。

私はJR埼京線板橋駅にほど近いマンションを購入しましたが、

駅前開発計画があり計画が動き出しています。
駅自体もリニューアルし、駅直結の41階建ての建物ができる予定です。
こうなると、資産価値が下がりにくくなるのではないかと期待しています。
うちの南側も再開発地域に入っているのですが、道路の幅を拡張する計画です。
その拡張予定の道路の南側は商業地域でして、再開発でどのぐらい様変わりするのかはわかりません。
同じ高さのマンションができてしまうと、カーテンぐらいは閉めないといけなくなるかも知れませんし、
もっと高い建物が建つと、日当たりが悪くなるかも知れないので心配です。

マイホームを買うということは、「その街を買うことと同等である」と考えれば、
必ず納得の物件を購入できます。
ニーズに合う街を妥協せずに探しましょう!

次のテーマは、浸水のリスクは大丈夫?です。
ぜひご覧ください!

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