家を購入する!頭金に気をつけて!

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今回のテーマはこちらです。

家を購入する!頭金に気をつけて!

昔は、頭金が2割・3割必要だと言われた住宅ローンですが、その当時はここまで低金利ではなかったわけで、預金しておけば預金利息も期待できたのですが、時代が変われば金利も変わります。
2016年はマイナス金利が発表され、2016年7月・8月には住宅ローン金利は底でした。
最近は金利が上昇傾向に転じています。
頭金を貯蓄する時間に、せっかくの低金利の時期は過ぎ去ってしまいます 😥
現在の法律では、平成33年12月までなら、住宅ローン減税も適用されます。
東京オリンピックを3年後に控え、人件費・建築資材ともに高騰しており物件価格もそれに比例して値上がり気味ではありますが、低金利のいま購入するには良い時期だと思いませんか?

さて、頭金については、ざっくりではありますが

  1. ある程度の資金を用意すること自体は支障ないものの、高額の頭金を用意することに抵抗があるというケース
  2. 頭金を用意すること自体、金銭的に厳しいケース

後者の場合には、購入希望物件価格の5%プラス50〜100万円前後を準備しましょう。
それも難しい場合には、残念ながらマイホームの購入をいま一度考えたほうが良いかも知れません 🙄
それはなぜかをお伝えしたいと思います。

私の場合なのですが、希望物件価格が4,600万円に対し、販売代理店の担当者 😉 からは「8月下旬に手付金の支払いをお願いしますが、その他に引渡の前月の2月末迄に最低50万、できれば80万円用意してください」とアドバイスを受けました。

新築のマンションを購入した私のケースを例に、ご参考までに頭金がどのような名目に使われたのかをお伝えしますので、参考になればと思います。
戸建を購入する場合とは異なる部分があると思いますが、ご容赦くださいませ!

頭金のほとんどは、結局のところ、物件を購入するために必要な費用に充てられます。

  • 手付金(物件購入代金の一部)…5%以上~10%以下程度
    ※契約締結の日以降、物件の引渡前までに支払われる金銭で、物件購入代金に充当されます

え、物件価格の5%? 😯 と複数の物件を比較検討していた当時、ちょっとひるんでしまいましたが、ものは相談!その理由をきいてみました。
初めてマンションギャラリーに行った当時からのご担当の方(入社3年目)が異動になってしまい、後任は主任クラスの方でこの物件販売の責任者でしたが、意外な回答が。

「未完成物件の場合は、物件価格の5%を超えるか1000万円を超える場合、販売者側の理由で販売できなくなった際、売主は買主に対して手付金全額を返還する義務を負いますので、お手付金として5%以上を受領するよう国から指導されております。」

手付金の金額設定にも法的に重要な意味があったのです!
宅建の免許をお持ちの方からしたら、これは常識なのでしょうが……
知らないっていうのは、時には「自分の欲」にだまされることになりかねませんね!
頭金が安価だからといって安易に支払うと、後々諸費用が払えない!というリスクが伴うかもしれませんので、慎重に考えましょう!
http://smtrc.jp/useful/glossary/detail/n/1740

  • 提携ローン手数料(ローン事務代行手数料) 夫婦合算で約20万円
    …融資してくれる銀行をご自分で探せば不要です
  • 提携ローン保証料…0円のところもあります
    私は三井住友銀行しか融資を受けられなかったため、夫婦合算で約100万を一括支払しました(手付金からの支払)
    一括払い、分割払いが選択可
    但し、分割払いを選択すると住宅ローン金利にさらに0.2%ほど上乗せになるケースが多いようです。

三井住友銀行 住宅ローン諸費用

新生銀行 住宅ローン諸費用

ソニー銀行 住宅ローン諸費用

  • 固定資産税・都市計画税…約3万円(引渡日が3/31のため約10ヶ月相当)
    1月1日付でマイホームを所有している場合に課税されますので、引渡日によっては頭金から支払われないケースもあるはずです

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm

  • 印紙税(対銀行)…金銭消費貸借契約関連印紙代 800円
  • 登記費用…夫婦合算で約50万円
    不動産登記(所有権の保存・移転)、抵当権設定登記の際に必要な登録免許税、司法書士に依頼する場合の報酬 ※重要事項説明の際、知り合いの司法書士に頼むなどは一切受け付けられないとのことでした。新築マンションの場合にはこういったケースが一般的です。
  • 管理準備金…1万5千円
    マンションの管理会社に対する支払い
  • 修繕積立基金…約35万円
    マンションの管理会社に対する支払い

冒頭の購入希望物件の5%相当の内訳は以上です。
それ以外に用意する「プラス100万円」は何でしょうか。
物件価格に比例して、プラスアルファ分も高くなりますが、次のようなものに必要になります。

  • 不動産取得税…すみませんが、金額を失念しました… 😳
    土地や家屋を、有償・無償の別、登記の有無にかかわらず、売買、贈与、交換、建築(新築・増築・改築)などによって取得した個人および法人に課される税をいいます

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_f.htm#f1

  • 火災保険・地震保険…建物と家財について火災・地震に備えて掛ける保険
    …引渡日前に申し込み、10万円強を引渡日以後に自動引落
    保険会社によってはクレジットカード払いも可能ですので、同じ条件で同程度の保証でしたら、カード払い可能な保険会社で賢くポイントを貯めるのもいいですね!
  • 管理費…約5万円
    引渡日から掛かります
    しかも前払いのため、3/31に引渡だったので3月分(3/31)・4月分・5月分が一度に引き落とされます

頭金は5万円で良いというから、他の人がおさえる前にと慌てて振り込んだけれど、諸費用を準備できない……となってしまいますと、5万円をどぶに捨てることになってしまい、悔しい思いをすることに。
そのような思いをしなくて良いように、物件を購入するにあたってローン以外に準備すべき金銭はいくらになるのか、大体把握してから行動すれば大丈夫です! 😛

マイホームの購入となると、ご両親が「頭金ぐらい出すわ」と工面してくれるケースもあるようです。
家族の絆が深まるのも、マイホームがただの売買ではない側面ですね!

どうしても頭金が工面できない場合には、フルローン(全額融資)といって頭金なしでローンで借りる方法もあります。
但し、高い金利が適用される商品との組み合わせになります。
したがって、
高い金利が適用されている頭金相当の住宅ローン商品の返済を優先すると良いでしょう。
この1割の返済が終われば、残っているのは融資比率9割以下の金利が適用されたフラット35のみ。
あとはしっかり返済計画を立て、住宅ローンの完済を目指す、といったイメージです。
https://contents.netbk.co.jp/flat35/flat35spec/package.html

頭金に相当する1割
…ミスターパッケージローンで借入
←残りの9割
…フラット35

https://www.aruhi-corp.co.jp/product/flat_alpha/

頭金に相当する1割
…ARUHIフラット35αで借入
←残りの9割
…ARUHIフラット35

お気に入りの物件との出会いはそう何度も無いかも知れない、はやる気持ちもあるでしょう。
頭金について理解を深め、資金をどのぐらい用意できるのか、事前に把握してお金の心配から自由になって、楽しくマイホームの購入準備をしましょう!

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