三井住友銀行の住宅ローン説明会でローンについて勉強します!

前回は、新築マンションの購入要望書を提出したことを書きました。

さて、今回のテーマはこちらです。

三井住友銀行の住宅ローン説明会でローンについて勉強します!

マンションギャラリーに足を運ぶのは、この月これで3回目です!
今日は三井住友銀行の行員さんが、直接私たちに住宅ローンの概要についてご説明して下さいます。マンションギャラリーまでは徒歩5分ぐらいですので、とても便利です。

住宅ローンの流れ

  1. 手付金振り込み
  2. 本審査(住宅ローン借入申込+団体信用生命保険)
  3. 印鑑証明書(夫婦それぞれ)、住民票、源泉徴収票、住民税通知書、実印
  4. 審査結果のお知らせ
  5. 返済用預金口座の開設(夫婦同一支店にて開設する必要があります)
  6. 住宅ローン契約(2017年1月ごろ新宿にて手続き実行予定)
  7. 住宅ローン融資
  8. 登記手続き完了

いつの金利が適用されるのか
マンションの引渡月の金利が適用されることになります。
2017年3月31日が引渡予定日ですので、2017年3月の金利が適用されます。

ミックスプラン
三井住友銀行の住宅ローンの金利には、次の3つがあります。

  1. 変動金利型
  2. 固定金利特約型
  3. 超長期固定金利型

 

三井住友銀行の住宅ローン説明会でローンについて勉強します!

「超長期固定金利型」と「変動金利型」または「固定金利特約型」を組み合わせて、融資を申し込むことができます。つまり、「超長期固定金利型」&「変動金利型」、「超長期固定金利型」&「固定金利特約型」という組み合わせが可能で、これをミックスプランといいます。

1.変動金利型とは?
年2回(毎年4月1日と10月1日)金利の見直しがあり、その時の情勢によって変動します。
したがって、金利の動向を生かしたい方にオススメです。
金利が上昇した場合のリスクという点では、借り手側にリスクがあります。
ただし、金利があまり上昇しなければ他の2種類に比べて低金利です。

2.固定金利特約型とは?
一定期間の金利が固定されています。
したがって、その期間は安定した返済が可能であり、将来の金利の動向を見極めたい方にオススメです。

3.超長期固定金利型とは?
最後まで金利が固定されています。
したがって、完済まで安定した返済計画を立てたい方にオススメです。
金利が上昇した場合のリスクという点では、銀行側にリスクがあります。
ただし、金利は他の2種類に比べると高く、せっかくの低金利時代を生かしきれないことがデメリットです。

ミックスプランにする際に注意したいことは、次の2点です。

  1. 固定金利特約型または超長期固定金利型をご利用期間中は、ほかの金利種類に変更できない
  2. 借入期間中に超長期固定金利型への変更はできない
    つまり、超長期固定金利型には、新規借入の時だけ選択できる、ということです。

三井住友銀行の住宅ローン説明会でローンについて勉強します!

三井住友銀行の住宅ローン説明会でローンについて勉強します!

 

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ご存知の方もいらっしゃると思いますが、私たちが三井住友銀行の住宅ローン説明会に参加した2016年7月は、とても低金利でした。
こちらは三井住友銀行の超長期固定金利型の金利水準推移の一部です。

三井住友銀行の住宅ローン説明会でローンについて勉強します!

35年で組む方が多いと思いますが、金利は1.34%でした。
そして、ここからが重要ですが、1年前・2年前はどうだったのか、です。
それがこちら。

三井住友銀行の住宅ローン説明会でローンについて勉強します!

2015年7月の35年ローンの金利は2.32%
2014年7月は35年ローンの金利は2.34%
なんと、2パーセント台だったのです!!
ちなみにですが、2011年7月〜2016年1月まで、つまりマイナス金利政策となるまでは、4年半ずっと2パーセント台です。
2006年5月〜2011年6月までの5年間はおおむね3パーセント台です。
気になる方は、こちらで確認してみてくださいね!
つまり、変動金利型に比べれば超長期固定金利型の金利は高いのですが、今はこの15年ぐらいで考えてみますと、極めて低金利です。

超長期固定金利と変動金利の差はどうなる?
希望しているお部屋の住宅ローンを組むにあたり、三井住友銀行では「優遇金利」なるものを設定していました。つまり、店頭金利よりももう少し低い金利にしてくれる、というありがたいものです!
優遇金利は変動金利と固定金利特約型にのみ適用されます。
固定金利特約型というのは、初めの一定期間の金利を固定し、固定金利特約期間終了時に
A.変動金利へ自動移行
もしくは
B.その時点の金利で固定金利特約期間を再設定するか
になります。
2016年7月時点での住宅ローン金利一覧は次の通りです。

融資期間 融資利息 優遇金利 適用金利
変動金利型 1年以上35年以内 年 2.475% △1.75% 年 0.725%
固定金利特約型 2年 2年以上35年以内 年 2.60% △1.75% 年 0.85%
3年 3年以上35年以内 年 2.75% △1.75% 年 1.00%
5年 5年以上35年以内 年 2.90% △1.75% 年 1.15%
10年 10年以上35年以内 年 2.95% △1.75% 年 1.20%
超長期固定金利型 10年超15年以内 年 1.23% 年 1.23%
15年超20年以内 年 1.28% 年 1.28%
20年超35年以内 年 1.34% 年 1.34%

借入期間35年の変動金利型の適用金利は年0.725%、超長期固定金利型は年1.34%です。両者の差は0.615%です。
住宅ローン説明会では、このようなお話がありました。
今までの日本の金利については、一度の利上げは0.2%、ということは、3回利上げされれば変動金利が超長期固定金利型の金利に追いつきます。さらに、この1年で約1%金利が下がりました。超長期固定金利型がいよいよ1%台前半です!これは本当に驚きです!この業界に割と長くいますけれど、今は超長期固定金利型が個人的には絶対オススメです。」
すぐに金利が上昇するわけではなさそうですが、35年にわたる借入期間を考えると、上昇することが考えられるとのご意見でした。
もちろん、金利の動向を生かしたい方、例えばご自分でFP(ファイナンシャルプランナー)の資格をお持ちだとかで、金利の動向をしっかり見極めれらる方や見極めたい方には変動金利型が良いです。

クロスサポートについて
クロスサポートは、返済期間中に配偶者のいずれかが死亡した場合、住宅ローン残高に応じた保険金が支払われ、夫婦で組んだすべてのローンの残額が0円になる、というものです。
前回のブログでも触れましたので、ぜひご覧ください!
夫婦で組んだすべてのローンの残額が0円になるには、ダイレクトな表現で申し訳ないのですが、配偶者いずれかの死亡が条件になります。
私のように、夫婦それぞれが主債務者となって、つまり、夫と妻とが別個のローンを組む場合、夫婦ともにクロスサポートを申し込まないといけません。金利は0・18%上乗せになります。
また、次にお話しする八大疾病特約には夫婦のどちらかしか加入できません。

八大疾病特約
八大疾病と診断され、所定の条件を満たした場合、住宅ローン残高が0円になります。
借入時の年齢によって保障内容が異なります。
八大疾病とは
三大疾病……ガン(上皮内ガンを除く)・急性心筋梗塞・脳卒中
および
五つの重度慢性疾患……高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎
を指します。
また、ガンでも上皮内ガンのほか、大腸の粘膜内ガン、膀胱・尿路・乳管等で発生する非浸潤ガンなど、ガンが浸潤していない状態は対象外になります。

三井住友銀行_八大疾病特約_46歳未満

三井住友銀行_八大疾病特約_46歳〜56歳未満

八大疾病特約を付けておけば、配偶者の死によってのみ効力を発するクロスサポートのデメリットを埋めることができます。

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以前にもお話しましたが、うちは国際結婚でして、いつかは日本を離れるつもりです。
早ければ10年以内に、遅くとも20年以内には、これから買おうとしている物件を売却または賃貸に出すことになります。
それがもしなければ、金利こそ0.18%上乗せにはなりますが、夫婦でクロスサポートにして八大疾病特約も付けるのがベストだと思いました。
とはいえ、経済情勢を見極めるほど精通しているわけでもなく、かつてない低金利であることを踏まえて、超長期固定金利型をメインにした変動金利型とのミックスプランにし、八大疾病特約をつけるのはどうか、と考えています。

ローンについて色々お話を聞いたあと、新築マンションの購入は大きなライフイベントでもあり、ファイナンシャルプランナーとの無料相談会にも参加することにしました。3週間後にまたマンションギャラリーに行きます。
そのお話はまた次回書きますね!

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